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  • लेखक की तस्वीरJimish Sura

निर्माण परियोजना हैंडओवर में अंतिम जांच

कई नौकरियां बिना किसी रुकावट के चल जाती हैं, और छोटी समस्याएं आमतौर पर बातचीत के माध्यम से शांतिपूर्ण ढंग से हल हो जाती हैं। हालाँकि, यदि कार्य के अंत में अनसुलझी समस्याएँ बनी रहती हैं, तो अंतिम भुगतान एक विवादास्पद मुद्दा बन सकता है। काम के अंत में कुछ वित्तीय उत्तोलन होना महत्वपूर्ण है ताकि ठेकेदार को किसी भी ढीले सिरे की देखभाल करने और इसे तुरंत करने के लिए प्रेरित किया जा सके। वास्तव में कुछ अनुबंधों में अनुबंधित समापन तिथि चूकने पर वित्तीय दंड निर्दिष्ट करने वाला एक परिसमाप्त क्षति खंड होता है।


पर्याप्त समापन

ज्यादातर अनुबंधों के लिए काम के लिए पूर्ण भुगतान की आवश्यकता होती है, पंच सूची आइटम के लिए रोके गए किसी भी पैसे को छोड़कर, पर्याप्त पूर्णता या जारी होने पर अधिभोग प्रमाणपत्र (सीओ)। पर्याप्त रूप से पूरा होने का मतलब है कि कुछ मामूली खामियों को छोड़कर, परियोजना पूर्ण और उपयोग योग्य है। जब काम पर्याप्त रूप से पूरा होने के बिंदु पर पहुंच जाता है, लेकिन अंतिम जांच से पहले, मालिक और ठेकेदार परियोजना का औपचारिक "वॉक-थ्रू" करते हैं। साथ में, वे एक पंच सूची संकलित करते हैं, जिसमें किसी भी तरह की ढीली बातों पर ध्यान दिया जाता है, जिन्हें मालिक द्वारा काम पूरा मानने से पहले हल करने की आवश्यकता होती है।

मैं अनुशंसा करूंगा कि आप अपने अंतिम बड़े भुगतान को पर्याप्त पूर्णता और मालिक को अधिभोग प्रमाणपत्र (सीओ) प्राप्त करने से जोड़ दें। पर्याप्त पूर्णता की एक कानूनी परिभाषा है। इसका मतलब यह है कि परियोजना इतनी पूर्ण है कि इसे इच्छित उद्देश्य के अनुसार उपयोग किया जा सकता है। इससे अभी भी असहमति की गुंजाइश बनी हुई है, लेकिन यदि सभी पक्ष तर्कसंगत हैं, तो कोई समस्या नहीं होनी चाहिए। और कानूनी रूप से स्थानांतरित होने के लिए अधिभोग प्रमाणपत्र होना आवश्यक है, इसलिए आप चाहते हैं कि भुगतान जारी करने से पहले इसे ठीक कर लिया जाए। सामान्य तौर पर सीओ उस बिल्डर या इकाई को जारी किया जाता है जिसने बिल्डिंग परमिट के लिए आवेदन किया है। इससे पहले कि आप अंतिम बड़ा चेक सौंपने के लिए सहमत हों, सुनिश्चित करें कि होल्ड-बैक किसी भी अधूरे काम को कवर करने के लिए पर्याप्त है, जिसे एक लिखित दस्तावेज़ पर दर्ज किया जाना चाहिए। अनुबंध/लाल-झंडा-क्लॉज/#जंपर10" target="_blank">पंच सूची जिस पर दोनों पक्ष सहमत हैं।


प्रतिधारण

यदि आप किसी बैंक या आर्किटेक्ट के साथ काम कर रहे हैं (एआईए अनुबंध का उपयोग करके), तो काम की लागत का 5% से 10% तक भाषा द्वारा रोका जाएगा जब तक कि यह "काफी हद तक पूरा न हो जाए।" यह राशि, जिसे रिटेनेज कहा जाता है, आपको काम के अंत में लाभ प्रदान करती है, जब ठेकेदार आपका काम खत्म करने के बजाय अगला काम शुरू करने पर अधिक ध्यान केंद्रित कर सकता है। पर्याप्त समापन पर, आपको अभी भी पंच सूची को पूरा करने की लागत के दोगुने के बराबर राशि बरकरार रखनी चाहिए। रिटेनेज की जिस भी राशि पर सहमति होती है, उसे प्रत्येक ड्रा से आनुपातिक रूप से काट लिया जाता है। उदाहरण के लिए, 5% रिटेनेज के लिए, प्रत्येक ड्रा में 5% की कमी की जाएगी।


यदि अनुबंध में कोई प्रतिधारण निर्दिष्ट नहीं है, तो सुनिश्चित करें कि अंतिम चेक पर्याप्त पूरा होने तक देय नहीं है, और आप सभी पंच सूची आइटमों को कवर करने के लिए धनराशि (होल्ड-बैक) बनाए रखने का अधिकार सुरक्षित रखते हैं। विशिष्ट अनुबंध भाषा के बावजूद, यदि काम लगभग पूरा हो चुका है और ठेकेदार अंतिम चेक प्राप्त करने के लिए उत्सुक है, तो आपको आंशिक भुगतान पर बातचीत करनी चाहिए, जिससे यह स्पष्ट हो जाए कि आप शेष भुगतान तब करेंगे जब पंच सूची आइटम हैं पुरा होना। मानक होल्ड-बैक राशि पंच सूची आइटम के मूल्य से लगभग दोगुनी है।


कितना रिटेनेज? रिटेनेज आम तौर पर 5% से 10% रेंज में होता है, हालांकि कुछ ठेकेदार एक निश्चित शुल्क या सीमा के लिए बातचीत करेंगे। इसे सामान्य बनाना कठिन है, लेकिन मेरी राय में, 10% छोटी नौकरियों, मान लीजिए ₹100,000 तक पर अच्छा काम करता है, जबकि 5% शायद बड़ी नौकरियों पर पर्याप्त है। काम के अंत में थोड़ा सा लाभ उठाना महत्वपूर्ण है जब ठेकेदार का ध्यान आमतौर पर अगले काम पर होता है और चीजों को खींचना आसान होता है। एक बार जब आप अंतिम बड़ा भुगतान जारी कर देते हैं, तब भी आपको किसी भी शेष पंच सूची कार्य के मूल्य का कम से कम दोगुना मूल्य का एक छोटा "होल्ड-बैक" रखना चाहिए - यदि आवश्यक हो तो किसी अन्य ठेकेदार को काम पूरा करने के लिए पर्याप्त है।


पंच सूची

पर्याप्त समापन पर, लेकिन इससे पहले कि आप अंतिम बड़ा चेक जारी करें (या अनुबंध में निर्दिष्ट होने पर रिटेनेज), आपको और ठेकेदार को किसी भी ढीले सिरे की पहचान करने के लिए चलना चाहिए, जिसे बांधने की आवश्यकता है। अंतिम वॉक-यद्यपि और "पंच सूची" प्रक्रिया को अनुबंध में वर्णित किया जाना चाहिए।


यह एक दुर्लभ काम है जिसमें कोई ढील नहीं है: एक विशेष-ऑर्डर फिक्स्चर जो नहीं आया है, एक लापता मोल्डिंग, लकड़ी के काम में एक अंतर, एक टूटी हुई टाइल, फटी हुई स्क्रीन, चिपकी हुई खिड़की या दरवाज़ा, इत्यादि। इन सभी वस्तुओं को ठेकेदार और मालिक (या मालिक के प्रतिनिधि) द्वारा संयुक्त रूप से विकसित एक लिखित पंच सूची में नोट किया जाता है।


प्रगति चालान को सटीक और तेजी से संकलित करने के लिए क्लाउड आधारित अनुमान उपकरण का उपयोग करें।

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